- El corredor Reforma, en las alcaldías Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc, proyecta una población de 966,115 en 2023, con una tasa de crecimiento del 0.6% de 2020 a 2023.
- Las viviendas verticales tienen un promedio de 85 m² y precios de $66,736/m², mientras las horizontales tienen 150 m² y $68,381/m², en el corredor de Reforma.
Ciudad de México a 13 de febrero 2024. – Este informe inmobiliario brinda una visión completa del mercado de viviendas en las principales ciudades de México, analizando tanto la vivienda nueva como la usada en áreas metropolitanas clave. Emitido semestralmente, utiliza la metodología mystery shopper, datos de la base de avalúos de Tasvalúo y parámetros demográficos del INEGI para ofrecer información estratégica. Alimentado durante más de una década, este informe utiliza niveles socioeconómicos de la AMAI para clasificar la población y hogares, destacando en modelos cartográficos representativos. Proporciona una perspectiva valiosa para los interesados en el mercado inmobiliario.
La metodología de investigación inmobiliaria se basa en una búsqueda sistemática en medios especializados y entrevistas remotas con actores clave. Se utiliza un muestreo sistemático centrado en el prototipo de cada desarrollo para obtener una lectura precisa del mercado. Para la vivienda usada, se emplean herramientas de big data para consultar información masiva en portales comerciales. La unidad de análisis puede ser cualquier proyecto de vivienda que cumpla con la normativa local y tenga inventario en venta, clasificándose como nueva, nueva en reventa o usada.
La base de datos de Tasvalúo consta de dos componentes: avalúos y proyectos comparables. Los avalúos son resultados técnicos que estiman el valor comercial de un bien, basándose en sus características y el análisis del mercado en una fecha específica. El segundo componente es el mercado comparable de los avalúos, que reporta indicadores como precios totales, precios por m² y características del inmueble. Tasvalúo cubre todo México, pero la Partida Inmobiliaria monitorea zonas metropolitanas en estados clave. Las estimaciones proporcionan una referencia a los precios de cierre de contratos de compra-venta, contribuyendo a la toma de decisiones en bienes raíces.
La Zona Metropolitana del Valle de México, compuesta por 16 alcaldías de la CDMX y 60 municipios conurbanos, es el centro urbano más grande y crucial de México. Con 21,094,649 habitantes según el CENSO 2020, lidera el ranking nacional. El corredor Reforma, en las alcaldías Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc, proyecta una población de 966,115 en 2023, con una tasa de crecimiento del 0.6% de 2020 a 2023. Este corredor destaca por su importancia demográfica y su papel central en el desarrollo de la región.
En el corredor Reforma, los corredores de vivienda se concentran entre Río San Joaquín y Periférico, abarcando áreas como Lomas de Sotelo y Polanco, y otra zona vital entre Circuito Interior y Viaducto, en el centro de las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo. Los corredores comerciales más densos se sitúan en Reforma y el centro histórico de Cuauhtémoc, extendiéndose hacia la alcaldía Miguel Hidalgo, entre Río San Joaquín y Periférico. Además, los corredores corporativos se localizan en Reforma (Cuauhtémoc), extendiéndose hasta Río San Joaquín en Miguel Hidalgo.
De los 293 proyectos evaluados, se destacan 13,653 viviendas nuevas. El 2% de estos corresponde a vivienda horizontal (6 proyectos), mientras que el 98% se clasifica como vivienda vertical (287 proyectos). La mayor concentración de unidades se encuentra en la tipología vertical del segmento residencial. La menor concentración de unidades se presenta en proyectos Prime de vivienda horizontal, con 14 unidades. Las absorciones en vivienda vertical varían de 0.1 a 8.1, con superficies de 48 a 100 m².
Se destaca que el proyecto con menor absorción (0.1) es Schiller 317, clasificado como Prime. Contrariamente, la absorción más alta se observa en un proyecto Residencial, con un estimado de 8.1 unidades mensuales, seguido por otro de clasificación Media con 8 unidades estimadas. En proyectos horizontales, la menor absorción se presenta en un Residencial Plus con 0.1, mientras que la más alta es de 0.8 en el proyecto Torreón 5, también clasificado como Residencial Plus.
La clasificación Residencial en vivienda vertical lidera con 3,535 unidades vendidas. Se estima que el inventario de todos los proyectos se agote en un promedio de 26 meses por proyecto. La mayor concentración de unidades en inventario, 2,408 unidades, se encuentra en la categoría Residencial, también en la tipología vertical. En cuanto a los competidores principales en la zona de Reforma, las categorías líderes son Residencial Plus con 40.4% y Residencial con 38.9%, ambas en la tipología vertical.
En la zona de Reforma, el segmento Prime tiene un promedio de 49 meses en inventario en tipología horizontal y 26 en tipología vertical. Aunque sus meses de inventario son similares, la participación de mercado difiere significativamente, con un 10.2% en la tipología vertical y solo un 0.2% en la horizontal. Los segmentos Residencial y Residencial Plus en la tipología vertical tienen 18 meses de inventario en promedio, con participaciones de mercado del 38.9% y 40.4%, respectivamente. Estos segmentos cuentan con 3,535 y 2,752 unidades vendidas y 2,408 y 1,482 unidades en inventario, respectivamente.
Dentro del top de competidores, “Be Grand Reforma” lidera con una participación del 3.5%, seguido de “Ruben Dario 225 (Rd225)” y “Reforma (Downtown)” ambos con un 2.2%, todos de tipología vertical. En la zona de reforma, destaca “Jai Reforma 36”, con 112 unidades vendidas y 292 en inventario, siendo el proyecto con la mayor absorción, 8.1 unidades por mes. Le sigue “Eclipse IV” con 8.01 de absorción, 121 unidades vendidas y 8 en inventario. En el 3° puesto, “Lienzo II”, con 7.8 de absorción, 8 vendidas y 57 en inventario. En contraste, “Santa María Park I” tiene 3.9 de absorción, 119 unidades vendidas y 1 en inventario. La zona sur poniente presenta una variedad de amenidades, servicios y equipamiento, aunque la concentración está en la clasificación Residencial Plus.
La zona Reforma presenta 293 proyectos, 287 de tipología vertical y 6 horizontal, representando el 2% del mercado. Hay 13,653 unidades con 60% en inventario. Las viviendas verticales tienen un promedio de 85 m² y precios de $66,736/m², mientras las horizontales tienen 150 m² y $68,381/m². Los precios totales varían entre $1,461,000 y $52 mdp. La absorción mensual promedio es 1.2 unidades, con máximo de 8.1. El éxito comercial promedio es 0.02%, con máximo de 20.6%. La participación de mercado se distribuye entre media (20.8%), residencial (34.1%), residencial plus (38.2%) y prime (6.8%).
La Alcaldía Cuauhtémoc lidera en cantidad de créditos, superando a Miguel Hidalgo, especialmente en el pico postpandemia de 2021-2022. En 2022, se nota una notable disminución en la cantidad de créditos. En cuanto a los precios promedio por m² en las principales plazas monitoreadas por Tasvalúo, la Zona Metropolitana del Valle de México encabeza la lista con alrededor de $48,836 por m² (departamentos) y $19,673 (casas). Le sigue Monterrey con $36,637 por m² en vivienda vertical y $19,805 en horizontal.
Los precios por m² en la base de datos 2023 de Tasvalúo varían en comparación con la oferta vigente. La clasificación Prime en la tipología vertical registra el precio más alto, con $120,699 por m² en la vivienda valuada, en contraste con los $128,356 por m² en la oferta vigente. En cuanto a los precios totales, la clasificación Prime en la tipología horizontal alcanza $70.9 millones en la vivienda valuada, superando la oferta vigente en este segmento de tipología vertical, que es de $52 millones.
Las mayores superficies vendibles se encuentran en el segmento residencial plus, seguido del residencial y media. La tendencia de los prototipos de vivienda es mantener sus superficies, pero en el residencial plus, hay una reducción de 145 m² en 2017 a 119 m² en 2022. Los precios por m² de la vivienda nueva valuada han aumentado constantemente desde 2017, con valores máximos por encima de $85,3942 por m² en el segmento prime en 2023, los más altos en la Ciudad de México. En general, los precios totales han aumentado, con descensos en los segmentos prime y residencial plus en 2021 y 2022, probablemente debido al fortalecimiento del peso frente al dólar, ya que este mercado en la zona está dolarizado. En los últimos años, las unidades de los segmentos de vivienda residencial y residencial plus han dominado los créditos otorgados por CONAVI, mientras que los segmentos más bajos tienen una tendencia a la baja, casi imperceptible para 2023.
Acerca de Tasvalúo
Tasvalúo es una compañía mexicana en consultoría, valuación y data. Cuenta con más de 30 años de experiencia en el mercado y más de 400 profesionales que brindan servicio en los 32 estados de la república mexicana. Ofrece a sus clientes servicios en el ámbito inmobiliario, industrial y financiero que le otorgan certeza y seguridad para la toma de decisiones. Cuenta con la confianza de gran número de entidades bancarias, instituciones y empresas que pertenecen a todos los sectores de actividad. Tasvalúo ofrece un servicio integral, personalizado y flexible que permite al cliente potenciar su crecimiento.
